Забудовник, ділянка, квартира: які документи перевірити до оплати новобудови
Перш ніж вносити кошти за квартиру в новобудові, фахівці радять пройти комплексну перевірку документів — від кадастрового номера земельної ділянки до державної реєстрації майнових прав покупця. Отримувати «вигідні» пропозиції можуть військовослужбовці та ветерани: такі повідомлення надсилають у месенджерах і соціальних мережах, а також телефоном, додаючи обіцянки «спеціальної програми», «пільгової ціни для військових» або обмеженої кількості квартир і заклики якнайшвидше внести завдаток.
Водночас сама лише низька ціна ще не є ознакою шахрайства. Насторожувати має поєднання дешевого житла з вимогою терміново перерахувати гроші — саме тоді пропозицію варто вивчити якнайретельніше. Юрій Самойленко, який очолює відділ просторового розвитку в департаменті архітектури та містобудування міської ради Вінниці, наголошує:
«Низька ціна сама по собі ще не означає, що перед вами шахраї. Але якщо житло пропонують значно дешевше за ринкову вартість і водночас підштовхують якнайшвидше внести кошти, це привід ретельно все перевірити. Передусім потрібно з’ясувати, хто є забудовником, чи має він право виконувати роботи на цій земельній ділянці та чи є всі необхідні документи на будівництво»
Перевірка квартири в багатоквартирному будинку має кілька послідовних етапів. Починають у відділі продажу девелопера, де покупцеві варто зібрати якнайповніший пакет вихідних даних: кадастровий номер ділянки та ідентифікатор МОН у ЄДЕССБ, номер дозволу на будівництво, код ЄДРПОУ замовника, а також технічні умови щодо підключення до мереж.
Наступним кроком стає земельний аудит, який спирається на кадастровий номер. Цільове призначення ділянки має бути лише 02.10 або 02.03, право оренди чи суперфіцію — чинним, а судові арешти й застави — відсутніми. Підтвердженням права власності або користування землею є документи з кадастровим номером і цільовим призначенням. Такі відомості дають ДРРП (diia.gov.ua або нотаріус), ДЗК (e.land.gov.ua), а також Прозорий офіс.
Наступний етап — містобудівні умови та обмеження. Для пошуку знадобиться або унікальний номер МУіО, або реквізити замовника, або кадастровий номер ділянки. Інформацію містить ЄДЕССБ (e-construction.gov.ua): у розділі «Реєстри» обирають «Реєстр будівельної діяльності», звідти переходять у «будівельну документацію» й відкривають «містобудівні умови і обмеження». Дивляться, щоб статус був «Діючий», а погоджена в метрах висота збігалася з поверховістю секцій, які виставили на продаж.
Окремо контролюють документи, що дають право виконувати будівельні роботи. Знайти їх можна за унікальним номером дозволу, реквізитами замовника з кодом ЄДРПОУ чи кадастровим номером ділянки — там само, у ЄДЕССБ. У «Реєстрі будівельної діяльності» є посилання «будівельна документація», а в ній — «Відомості про виконання будівельних робіт». Статус знову має бути «Діючий», а висота в метрах — відповідати тій секції, яку пропонують покупцеві.
Статус самої квартири перевіряють за реєстраційним номером майна в ДРРП та ідентифікатором об’єкта. Дані є в ЄДЕССБ (розділ «СМП») та в інформаційній довідці ДРРП. Житло повинно мати реєстрацію як МОН, бути вільним від обтяження гарантійної частки та від прав, зареєстрованих за третіми особами.
Податковий і судовий аудит потребує кодів ЄДРПОУ всіх учасників та кадастрового номера. Перевіряють портал «Судова влада», ЄДРСР, податковий вебпортал та ЄДР. Шукають податкові борги, справи про банкрутство, позови щодо знесення будівлі та арешти ділянки в межах кримінальних справ.
Завершує перевірку майбутній договір купівлі-продажу майнових прав. Посвідчувати його мають нотаріуси — державні або акредитовані приватні. Оплата проходить виключно банківським платежем на рахунок IBAN, а дані про покупця одразу потрапляють у ДРРП.
